新利体育新利体育“房周刊”开办以来，接到了多例业主与物业公司之间的纠纷投诉，李女士便是其中一员。入住某小区两年多，李女士家的下水道堵了十多次，每次一“发作”，污物就把家里淹得惨不忍睹，物业公司多次维修后仍不能解决。后来，李女士自己花钱将下水道附近的地面刨开，发现下水管有漏眼，物业的说法是，开发商在建楼时用的材料有问题，要和开发商协调；而开发商却拒担责任，一拖再拖。李女士只好自己出钱把排水管换了。

　　一般来说，物业纠纷往往聚焦在物业服务质量上，业主拒交物业费之后，“缺血”的物业服务质量下降，形成恶性循环；但开发商在建设过程中遗留下一些房屋质量问题、不按规定移交建设档案资料、售房时对业主承诺不兑现等，也常常让物业公司成为“替罪羊”。而业主拒交物业费后，给物业公司正常的运转带来了极大的困难。身处其中，无论是物业，还是业主，最大的感慨都是“闹心”。

　　记者依据国务院颁布的最新《物业管理条例》，结合株洲市物业管理条例具体规定，对购房过程中，涉及的物业管理常规知识进行详解。希望对购房者有所帮助。

　　在售楼中心的公示信息中，市民经常能看到“前期物业管理费”的字样。不少市民感到疑惑，“这‘前期物业管理’是什么？难道和平常的物业管理有什么不同吗？”

　　对此，房产局物业管理处的李波科长表示，“前期物业管理与常规物业管理没有什么不同，只是负责前期管理的物业公司是由开发商招标进来的，而常规管理的物业公司是由业主选聘，他们负责的工作并没有不同。”

　　前期物业管理，是指在业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。《前期物业管理服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。对此，“房周刊”记者提醒市民，在签字之前，应认真阅读《前期物业管理服务合同》，判断自己是否能接受合同里的内容，不接受可以不签字。同样，对于《商品房买卖合同》也应认真阅读。

　　另外需要强调的是，选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，请不请“管家”是由业主决定的事，国家法律并没有强制规定业主要请物业公司。

　　按照法律规定，从事物业管理活动的企业必须有相关部门核发的物业管理企业资质证书，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。物业管理企业应当配备相应的专业技术人员，雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

　　所以，签合同之前，不妨多了解一点“管家”的情况及服务质量，看看你的“管家”合不合格。对实在太过蛮横的“管家”，还是退避三舍为妙。

　　物业管理除了人们所熟知的保持小区的卫生、绿化维护，为业主提供合同约定的、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准应达到相当的广度和深度，最终提供给业主比较规范、完善、人性化的高质量服务。实现物业使用的便利性、舒适性月嫂，延长物业的使用寿命，最终实现房子的保值和增值。

　　好的物业管理会一直默默无闻地为物业的升值添砖加瓦，离开了高质量的物业管理，再高档的楼盘也会“穷居闹市无人问”。

　　“不把房产证给我办下来，我就拒交物业费！”易女士于2007年买下一套房子，直到2011年5月都未拿到房产证。由于该物业与开发公司是母子公司关系，但交房完毕，开发公司早已退出该项目，找不到开发商，易女士就以拒交物业费的方式，将责任与愤怒转嫁到物业公司身上。后经调查发现，易女士的房产证一直没有办下来，是因为土地证一直没有办理下来，开发商正在办理。

　　物业公司是按照合同内容，向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务，这种服务是一种无形产品。据市房产局物业管理处整理，物业服务成本一般由10部分构成：管理服务人员的工资、社保等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生、清运费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、设施设备及公众责任保险费用；企业税费；物业管理企业的酬金。

　　生活中，不少业主因为人们对于物业服务内容认识不足，存在一定的误区，把很多本不属于物业管理公司负责的问题，强加至物业公司的身上，从而导致一些额外的矛盾和纠纷发生。但往往结果是，因为超过职责范围，物业公司也无能为力，业主的问题就一直得不到解决。

　　上述情况中，开发商没有为业主办理房产证的确属于违约，业主有权起诉并要求开发商支付违约金。但是物业公司与业主之间属于物业服务合同关系，物业公司提供了物业服务的，业主应当支付物业费。

　　物业管理的服务内容，一般是以物业管理合同为准，若物业公司违反了合同内容，没有依法履约，业主可以依。比如本应每天打扫两次公共卫生，但却只打扫了一次；或者本应12小时站岗，但保安员中途脱岗的行为等等。业主若要维权，需提供证据。但一般来说，业主单方面举证比较困难，但业主可将问题反映至业主委员会，让业主委员会查询物业公司的值班记录以获取证据。若小区无业主委员会，可将问题反映至行政部门。确定物业公司的责任之后，由小区所在社区办事处进行监管，督促其进行整改。

　　今年6月，市民刘女士致电“房周刊”记者称，去年她在神农小区购买了一套二手毛坯房，还没来得及装修就出现多处漏水。她多次找到卖主、开发商及物业公司，但半年过去了，问题仍然没有得到解决。

　　后经调查发现，房屋漏水原因在于楼顶的水箱年久失修，而水箱属于公共设施设备，理应申请公共维修资金维修。

　　据了解，公共维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修新利体育、更新、改造，不得挪作他用。因此，业主又把公共维修资金称作房子的“保命钱”。

　　根据法律、法规和房屋买卖合同，共用设施设备是由住宅业主共有的附属设施设备。一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　若业主确认保修期已过，且毁坏部分为公用设施设备部分，征得占受益面积且占受益人数2/3以上的业主签名同意，即可申请使用公共维修资金进行维修。